市实小北地块实探，苏州南门商业起底，未来......

• 2023-05-28 22:50:33来源：克而瑞苏州房产测评

前日，苏州自然资源与规划局发布了今年苏州第三批集中出让用地公告，其中包括姑苏区2宗优质涉宅用地。

加上二批次即将参与竞拍的3宗地块，2023年不到半年，姑苏区就挂出了5宗涉宅用地，达到了近年来挂牌数量之最。

同时，今年挂牌的宅地不乏已经断供许久的板块，如本次挂牌的南门15号地块，追溯南门上一个新房项目还是3年前的东原印长江了，当时项目楼面价25868元/㎡，备案均价3.62万/㎡，如今早已清盘。

(资料图片仅供参考)

目前南门板块楼市主要以二手房市场为主，板块内部分二手房在苏州市实小学区光环之下，一些房龄较长的“老破小”均价都在4.1-4.5万元/㎡，次新房如朗诗南门绿郡成交均价更是达到了6.1万元/㎡。

目前随着苏州限价放开，未来这宗涉宅地块入市后也或将重新定义板块价格体系。

那么接下来，就跟随分析师的视角看看这宗涉宅用地的具体情况吧。

今年4月，《苏州市南门单元控制性详细规划01基本控制单元调整》中提出对该地块进行规划调整，由原来的原规划商业服务业调整为了居住、科研、城市轨道交通混合用地。

地块体量较大，占地约3.42万㎡，根据规划地块共包含A区、B区、C 区，A 区为城镇住宅用地，区域内居住建筑最小户型不小于160㎡，B区为城镇住宅、科研混合用地，区域内内居住建筑最小户型不小于140㎡ ，C区为地下空间。

根据分析师实探，目前，地块处于净地状态，都有栅栏围起。

地铁5号出口旁的出入口也已经围起了大门。

地块周边配套也十分完善。

地块毗邻4号线人民桥南站，是妥妥的地铁盘。

最重磅的就是其教育资源，地块一路之隔就是苏州市实验小学、苏州市实验小学附属幼儿园。

苏州市实小一直是苏州家长心中的“白月光”，周边二手房房价也一度冲上6-8万元/㎡。

商业配套，汇邻广场、环宇荟等商业综合体都在附近不远处，苏纶场就位于项目北侧，内部的嘉业百货也足够满足生活日常采购。

并且今年泰华商城、金地广场等商业都即将登场，南门商圈即将重回大众视野。

在2021年发布的《苏州市姑苏区国土空间规划近期实施方案》，南门被定位为文创服务片区。

南门具有众多天然和历史人文景观，运河、盘门景区等景点都在南门板块内。

有着优秀的文旅资源，南门商圈主导的即为商贸业和文化休闲产业，虽然相比观前和石路起步较晚，但也是见证苏州商业变迁的地方。

新中国成立后南门外日益繁荣，货车、轮船川流不息，苏纶纺织厂、第一丝厂等新兴工厂也接连拔地而起，人流的聚集，南门商圈的基础便逐步形成。

工人文化宫、泰华商场 、南门小商品批发市场不断涌现，南门一带也成了苏州城里与观前、石路齐名的商圈。

相信和分析师一样，工人文化宫的电影院、图书馆、溜冰场......都是很多苏州小伙伴的珍贵回忆。

如今的工人文化宫

苏州泰华商场的开业，则标志着南门商圈氛围的全面成熟，伴随LV等重奢品牌的进驻，南门商圈一举成为苏州高端商业聚集地。

泰华商城改造前 图源网络

然而伴随着苏州一核四城规划下，多个新的城市商圈出现，加之曾经见证南门繁华一时的小商品市场等逐步搬迁，泰华之后也南门也未有其他高端商业出现。

而2009年以来，苏州久光开业后一度成为苏州奢侈百货的代名词，之后，新光天地、诚品、苏州中心等园区金鸡湖商圈的高端商业均在苏州掀起热潮。

苏州老城区传统三大商圈观前、石路和南门就在那时候逐渐式微。

南门也曾做过相应努力，2012年起，苏纶厂在原厂址上扩建“民国风情街”，只可惜，好景不长，因为地铁施工加上商业定位不明确等原因，苏纶场人气日渐惨淡，其他商业也没有起色，南门商圈也渐渐淡出苏州人的视线。

交通不畅以及没有新兴商业是几年前南门商圈衰弱主要的两大原因。

而随着轨交4号线、5号线的通车，两条地铁线路互相交汇，形成一个大十字，覆盖了苏州大市，交通壁垒的消失也意味着苏州的南门商圈也迎来复兴的机会。

并且南门板块本身就有多个高端住宅项目，聚集着大量优质客流，也为南门商圈提供了客群基础。

近年来，南门商圈购物模式逐渐向潮奢方向转变，受众也逐步扩大。

以苏纶场为例，项目于2021年起也开始转型，21年9月开始“不夜苏纶场”，并持续运营，带动了南门商圈夜经济，商圈整体商业氛围更为时尚、有活力，年轻客户也开始回流。

图源苏州姑苏发布

今年，南门还有多个高端商业即将入市，为古城传统商圈打开新的局面。

泰华商城

南门的泰华商城目前仍在如火如荼地改造中，今年就将与我们见面。

新的泰华广场将推翻原有的重奢定位，定位为更年轻、更注重年轻人生活方式的商业综合体。

金地广场

金地广场目前已经进入施工收尾阶段，户外大屏也已经点亮，相信马上就能够与我们见面了。

金地广场为双地铁上盖项目，与泰华商城互为补充，计划引入高端生活主义品牌，形成精致时尚生活方式，引领和转变古城消费习惯。

竹辉路—新市路片区更新改造工程也正在进行，未来这些项目将为南门板块注入更多商业活力，也为消费者带来更多选择。

同时，“姑苏文脉沉淀”也是南门包括姑苏区商业的独有优势，南门商业也借此明确自己的商业定位。

以竹辉环宇荟为例，其所在地正是苏州首家中港合资饭店——竹辉饭店的诞生地，在苏州人心中，竹辉饭店就是苏州的一张文化名片，承载了数代苏州人的回忆。

竹辉环宇荟也凭借自带的光环，结合“首店经济”，展现出了其不可替代的“文化唯一性”，受到了不同年龄段客群的青睐。

首店、潮店、旗舰店集聚，街巷、园林、昆曲、美食交错，首店经济为首的商业形态与古城文脉相融合，这就是姑苏区商业独特性的标志。

泰华广场、金地广场等商业陆续回归与登场后，未来的南门商圈也将会以姑苏雅致与现代摩登并存的形式呈现苏式生活，同时南门板块生活便利度与居住幸福感也将更上一个台阶，这也将对板块楼市提供一定的加成作用。

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