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楼市话题｜降佣金是把双刃剑？二手房买家需谨防

2023-05-22 14:56:30来源：羊城晚报

近期，房地产业内有个话题引发热议。《住房和城乡建设部市场监管总局关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称《意见》）中提到，房地产经纪对促进房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。

房产买卖服务费，也即是业内说的二手房买卖佣金。此《意见》一出，房产经纪、买卖双方、中介公司等多方反应各不相同。苦叹者有之，鼓掌者有之。就广州二手房市场而言，买卖佣金从2014年起已走向了市场化，目前房产中介公司的主流佣金水平为业主和客人双方共1.3%-2.3%。虽然此次《意见》再提降低服务费用，不过强调了“合理”二字。这也意味着，真要降低二手房买卖佣金，需根据市场需求谨慎而为。毕竟，佣金降价也是一把双刃剑。

(相关资料图)

广州中介费普遍收1.3%-2.3%佣金

2023年4月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为10041宗，虽然环比下降了约18%，但月度逾万宗的成交水平，也算近三年月度的中上水平。众多的二手房交易会涉及买卖佣金，广州的二手房买卖佣金怎么收？

羊城晚报全媒体记者走访发现，现阶段广州二手房买卖佣金并没有统一的标准。就贝壳找房这个大平台上的房产中介来说，它们的二手房买卖佣金据介绍基本是总成交价的2.2%-2.3%（上限设定为3%），由业主和客人双方共同承担，不过如果放盘的业主不愿意承担其费用，则要由买家来承担。据了解，进驻该平台的中介公司如链家、德佑、住商不动产等都会按照此标准收费。记者以买家身份咨询了德佑门店一位店长，对方表示公司佣金按统一标准收取，不过，如果是金额大的房源，可能会看具体情况有优惠政策。

广州还有一些知名的大中介品牌如中原地产、合富置业等，它们的佣金收费标准相对规范，例如中原地产的二手房交易佣金一般为业主（卖家）1%，买家2%，遇到高端物业成交，佣金也会有可谈空间。

上述品牌之外，裕丰地产也是广州具有较高知名度的房产中介公司，2021年时，该公司宣布二手房买卖统一向买卖双方各收取房屋总成交价的0.69%、共计约1.38%的佣金，成为业界热议话题。

当然，月度成交逾万宗的广州二手房市场中，还有不少中小型中介公司，它们的二手房佣金收费浮动性比较大。从业十多年的房产经纪人徐小姐坦言，这几年楼市行情不如以往，有些经纪人为了抢单，会轻易降低佣金，“有些单的佣金，不到1%就能成交。”

佣金标准高低不一，公开明细是关键

对于2%左右的二手房交易佣金，不少消费者会认为这些都能归房产经纪人所有，事实上，经纪人并不能拿足这成交总价的2%。一位知名品牌中介公司的经纪人告诉记者，很多时候，一套房源的成交很不容易，最多的环节，可以涉及23个。“在我们公司，在寻找一套房源开始，就有多种分工，比如负责沟通原业主的、专业定价的、寻找买家的、带看房的、保管钥匙的……一旦这套房源成交，所有参与者都能按比例进行佣金分配。有时候，最终签单的经纪人获得的佣金，还不如发现房源的经纪人佣金多。”

近年来，广州二手房的成交难度不小，一位知名品牌房产中介的经纪人说，自己一张总价800万元的单，前后跟进了两年，直至今年4月份才成交。一方面，二手房源成交速度慢，另一方面，房产经纪人的竞争非常激烈，故对于《意见》提到的合理降低住房买卖服务费，不少业内人士表示需要两看。

对于二手房买家而言，佣金的下降，意味着可以节省一笔购房支出。一套500万元的房子，以2%计算，买家支付的佣金就是10万元，如果降到1.5%，则能减少2.5万元的支出。

但与此同时，佣金下降，会否导致房产经纪服务质量下降，甚至出现其他环节增加收费的情况呢？事实证明，确实有可能。有些买家选择了低佣金的中介公司，买二手房不查册，由于不了解房源的深层情况，最终买了房子却发现没有了学位，这种现象并不少见。有些买家也愿意首选大的房产中介品牌，虽然佣金会高一些，但他们认为服务有保障，也有相关的投诉和理赔机制，能花钱买安心。

广州市房地产中介协会曾发布过一组数据，2021年有关房地产中介服务的“12345”热线及投诉案件共计1296宗，其中关于“乱收费”内容多达135宗，包括收费项目标准不透明，强制或捆绑收费，或未按中介服务合同约定收取中介服务费、收取合同约定以外的费用等。

因此，降低二手房交易佣金对买家、对行业而言并不一定是好事，关键还在于房产中介须将各种收费明细表公开，并明确细化的职责和违约责任，令消费者的消费更加透明。

为节省中介费而“跳单”属违约行为

二手房买卖佣金一直是房地产业内的热门话题之一，涉及买卖双方和房产中介公司共三方关系。在广州，除了房产经纪人会降低佣金抢单外，也有一些买家为了省下中介佣金而进行“跳单”——指买家与中介公司订立委托协议并接受中介经纪服务后，为少交或不交中介费，利用中介经纪提供的资源信息或服务，绕开中介经纪直接与房源业主订立合同。

在记者一天的走访过程中，起码有四位经纪人向记者吐槽自己被“跳单”的经历，有经纪人坦言，自己和全部同事都被“跳单”过。

广州市中级人民法院曾办理过不少“跳单”的案例。办理案件的法官介绍，为保障中介经纪的合法权益，约束违背契约精神的不诚信行为，民法典第九百六十五条对“跳单”行为进行了法律规制。

法官提醒，在中介公司勤勉履责的前提下，买卖双方应当恪守中介服务合同的约定，支付中介报酬或者支付中介公司从事中介服务支出的必要费用。买卖双方“跳单”的行为，是不尊重中介公司的劳动成果、有悖于民法典中诚实守信原则的违约行为。

更值得一提的是，“跳单”行为可能增加房产交易风险。如业主“一房二卖”、业主隐藏房源真实信息或虚构信息等，买卖双方最终可能既要支付中介报酬，还要卷入房屋买卖合同纠纷中，最终可能在时间、精力、金钱等多方面得不偿失。天河区一位资深房产经纪人向记者介绍过一个案例：有人向业主租房，取得钥匙之后即带人来看房，冒充真正业主，骗取相当数额的押金之后，便逃之夭夭。由于买方无法确定卖方是否就是业主，这让买方承担一定的交易风险。但如果有中介公司的监督和担保真房源和真业主，将会使交易风险大大降低。

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